Você assina um contrato de aluguel e o proprietário pede um fiador. Este se compromete a pagar os aluguéis em caso de inadimplência do inquilino. Mas até que valor, exatamente? A resposta não está em nenhuma tabela oficial: é o próprio ato de fiança que fixa o teto. E desde uma reforma recente, esse teto deve obrigatoriamente constar, sob pena de nulidade.
Ato de fiança: o que a reforma de 2022 mudou para o fiador
Antes de 2022, um fiador podia assinar um ato de fiança solidária sem que o documento mencionasse um limite numérico. O risco era real: a fiança poderia cobrir somas consideráveis, às vezes sem que o fiador tivesse noção da extensão no momento da assinatura.
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Desde 1º de janeiro de 2022, o artigo 2297 do código civil impõe uma regra clara. Todo ato de fiança assinado por uma pessoa física deve conter uma menção indicando o limite do compromisso em principal e acessórios. Esse limite deve constar em números e por extenso.
Se essa menção estiver ausente, o ato é nulo. O locador perde, então, toda possibilidade de se voltar contra o fiador em caso de inadimplência. Para entender em detalhes o valor máximo para uma fiança solidária, é necessário partir desse quadro legal que protege tanto o fiador quanto o proprietário.
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Fiança solidária em locação: por que não existe um teto legal único
Ao contrário do que alguns artigos sugerem, a lei não estabelece um limite padrão para o valor máximo de uma fiança solidária em locação de habitação. Não há um múltiplo do aluguel imposto, nem uma tabela oficial.
O valor é livremente determinado no ato de fiança. O locador e o fiador concordam sobre um teto que deve ser coerente com o risco locativo real. Esse risco inclui várias despesas:
- Os aluguéis e encargos não pagos durante a duração previsível do contrato, incluindo eventuais juros de mora
- Os custos de reparação do imóvel em caso de danos atribuíveis ao inquilino
- Os custos de processo se o locador precisar entrar com uma ação de cobrança
Na prática, um proprietário muitas vezes fixa esse teto levando em consideração a duração do contrato e o valor do aluguel, incluindo encargos. Um compromisso equivalente a várias dezenas de meses de aluguel não é proibido, mas deve permanecer proporcional.
Um valor muito alto pode ser contestado?
A lei não proíbe um valor elevado, mas um juiz pode requalificar uma fiança manifestamente desproporcional em relação à renda do fiador. Esse princípio de proporcionalidade protege as pessoas físicas que se comprometeriam além de suas capacidades financeiras.
Um fiador não pode ser responsabilizado além do valor inscrito no ato. Se as dívidas do inquilino ultrapassarem esse teto, o proprietário arca com a diferença. Esse mecanismo incentiva o locador a fixar um valor realista desde o início.
República e fiança solidária: a armadilha da duração do compromisso
Em república com contrato único, a questão do valor máximo se soma a um problema muitas vezes ignorado: a duração durante a qual o fiador permanece comprometido após a saída do colega de quarto que ele está garantindo.
Um colega de quarto sai do imóvel e dá aviso prévio. Seu fiador pensa logicamente que seu compromisso termina. Isso nem sempre é o caso. O fiador pode permanecer responsável até seis meses após o aviso do colega de quarto, ou até a chegada de um substituto inscrito no contrato, dependendo do regime aplicável.
Durante esse período, o fiador permanece exposto ao valor máximo previsto no ato. Concretamente, se os outros colegas de quarto deixarem de pagar após a saída daquele que ele estava garantindo, o proprietário pode se voltar contra ele dentro do limite do teto contratual.
Como limitar esse risco?
O fiador de um colega de quarto tem interesse em verificar dois elementos no ato antes de assinar:
- A cláusula que especifica o término de seu compromisso em caso de saída do colega de quarto garantido
- O valor máximo, que deve ser calculado levando em conta a parte do colega de quarto e não o aluguel total do imóvel
- A menção eventual de uma cláusula de solidariedade entre os colegas de quarto, que pode ampliar a responsabilidade do fiador além da parte de “seu” inquilino
Exigir uma limitação clara no ato de fiança continua sendo a melhor proteção para o fiador em república.
Redigir um ato de fiança solidária válido: as menções a não esquecer
Um ato de fiança mal redigido expõe o locador a um recuso de cobertura por parte do fiador. Veja o que o documento deve conter para ser juridicamente oponível.
O valor máximo do compromisso deve aparecer em números e por extenso, de acordo com as exigências do artigo 2297 do código civil. Essa dupla menção evita qualquer ambiguidade em caso de litígio.
O ato deve especificar a natureza da fiança (solidária ou simples), a identidade do inquilino, o endereço do imóvel em questão e a duração do compromisso. Para um contrato de habitação, o fiador também deve receber uma cópia do contrato de locação no momento da assinatura.
Fiança solidária ou fiança simples: uma diferença significativa
Com uma fiança simples, o locador deve primeiro processar o inquilino antes de solicitar o fiador. Com uma fiança solidária, o proprietário pode exigir o pagamento do fiador assim que ocorrer o primeiro não pagamento, sem passar pelo inquilino. Essa diferença justifica que o fiador solidário esteja particularmente atento ao valor máximo inscrito no ato.
A escolha entre essas duas formas de fiança influencia diretamente o nível de risco financeiro para o fiador. A maioria dos locadores prefere a fiança solidária, que é mais protetora para eles.
Antes de assinar, o fiador tem o direito de solicitar uma modificação do valor máximo proposto. Nada obriga a aceitar o número inicial do proprietário. Um ato de fiança pode ser negociado, mesmo que a prática comum deixe pouco espaço para discussão em mercados de locação tensos.