Firmi un contratto di locazione e il proprietario richiede un garante. Quest’ultimo si impegna a pagare gli affitti in caso di inadempienza dell’inquilino. Ma fino a quale importo, esattamente? La risposta non figura in nessuna tabella ufficiale: è l’atto di garanzia stesso a fissare il tetto. E da una recente riforma, questo tetto deve obbligatoriamente apparire, pena nullità.
Atto di garanzia: cosa è cambiato per il garante con la riforma del 2022
Prima del 2022, un garante poteva firmare un atto di garanzia solidale senza che il documento menzionasse un limite numerico. Il rischio era reale: la garanzia poteva coprire somme considerevoli, talvolta senza che il garante ne misurasse l’entità al momento della firma.
Lettura complementare : Tutto quello che c'è da sapere sull'ISOE: definizione, utilità e funzionamento per i professionisti
Dal 1° gennaio 2022, l’articolo 2297 del codice civile impone una regola chiara. Qualsiasi atto di garanzia firmato da una persona fisica deve contenere una menzione che indichi il limite dell’impegno in capitale e accessori. Questo limite deve figurare in cifre e in lettere.
Se questa menzione manca, l’atto è nullo. Il locatore perde quindi ogni possibilità di rivalersi sul garante in caso di morosità. Per comprendere in dettaglio l’importo massimo per una garanzia solidale, è quindi necessario partire da questo quadro legale che protegge sia il garante che il proprietario.
Ulteriori letture : Tutto quello che c'è da sapere sugli orari delle spiagge in Guadalupa per godersi il sole
Garanzia solidale in locazione: perché non esiste un tetto legale unico
Contrariamente a quanto suggeriscono alcuni articoli, la legge non fissa una soglia standard per l’importo massimo di una garanzia solidale in locazione abitativa. Nessun multiplo dell’affitto imposto, nessuna griglia ufficiale.
L’importo è liberamente determinato nell’atto di garanzia. Il locatore e il garante si mettono d’accordo su un tetto che deve essere coerente con il rischio locativo reale. Questo rischio include diverse voci:
- Gli affitti e le spese non pagate per la durata prevedibile del contratto, compresi eventuali interessi di mora
- Le spese di ripristino dell’immobile in caso di danni imputabili all’inquilino
- Le spese legali se il locatore deve intraprendere un’azione di recupero
In pratica, un proprietario fissa spesso questo tetto tenendo conto della durata del contratto e dell’importo dell’affitto spese comprese. Un impegno equivalente a diverse decine di mesi di affitto non è vietato, ma deve rimanere proporzionato.
Un importo troppo elevato può essere contestato?
La legge non vieta un importo elevato, ma un giudice può riformulare una garanzia manifestamente sproporzionata rispetto ai redditi del garante. Questo principio di proporzionalità protegge le persone fisiche che si impegnerebbero oltre le loro capacità finanziarie.
Un garante non può essere tenuto oltre l’importo indicato nell’atto. Se i debiti dell’inquilino superano questo tetto, il proprietario sostiene la differenza. Questo meccanismo incoraggia il locatore a fissare un importo realistico fin dall’inizio.
Condivisione dell’affitto e garanzia solidale: il tranello della durata dell’impegno
In condivisione con contratto unico, la questione dell’importo massimo si accompagna a un problema spesso ignorato: la durata durante la quale il garante rimane impegnato dopo la partenza dell’inquilino che garantisce.
Un inquilino lascia l’immobile e dà disdetta. Il suo garante pensa logicamente che il suo impegno termini. Non è sempre così. Il garante può rimanere vincolato fino a sei mesi dopo la disdetta dell’inquilino, o fino all’arrivo di un sostituto iscritto al contratto, a seconda del regime applicabile.
Durante questo periodo, il garante rimane esposto all’importo massimo previsto nell’atto. In concreto, se gli altri inquilini smettono di pagare dopo la partenza di quello che garantiva, il proprietario può rivalersi su di lui entro il limite del tetto contrattuale.
Come limitare questo rischio?
Il garante di un inquilino ha interesse a verificare due elementi nell’atto prima di firmare:
- La clausola che specifica la fine del suo impegno in caso di partenza dell’inquilino garantito
- L’importo massimo, che deve essere calcolato tenendo conto della quota parte dell’inquilino e non dell’affitto totale dell’immobile
- La menzione eventuale di una clausola di solidarietà tra inquilini, che può ampliare la responsabilità del garante oltre la sola parte del “suo” inquilino
Richiedere una limitazione chiara nell’atto di garanzia rimane la migliore protezione per il garante in condivisione.
Redigere un atto di garanzia solidale valido: le menzioni da non dimenticare
Un atto di garanzia mal redatto espone il locatore a un rifiuto di copertura da parte del garante. Ecco cosa deve contenere il documento per essere giuridicamente opponibile.
L’importo massimo dell’impegno deve apparire in cifre e in lettere, conformemente alle esigenze dell’articolo 2297 del codice civile. Questa doppia menzione evita qualsiasi ambiguità in caso di controversia.
L’atto deve precisare la natura della garanzia (solidale o semplice), l’identità dell’inquilino, l’indirizzo dell’immobile interessato e la durata dell’impegno. Per un contratto di locazione, il garante deve anche ricevere una copia del contratto di locazione al momento della firma.
Garanzia solidale o garanzia semplice: una differenza sostanziale
Con una garanzia semplice, il locatore deve prima perseguire l’inquilino prima di richiedere il garante. Con una garanzia solidale, il proprietario può esigere il pagamento dal garante sin dal primo inadempimento, senza passare per l’inquilino. Questa differenza giustifica che il garante solidale sia particolarmente attento all’importo massimo indicato nell’atto.
La scelta tra queste due forme di garanzia influisce direttamente sul livello di rischio finanziario per il garante. La maggior parte dei locatori preferisce la garanzia solidale, più protettiva per loro.
Prima di firmare, il garante ha il diritto di richiedere una modifica dell’importo massimo proposto. Nulla obbliga ad accettare la cifra iniziale del proprietario. Un atto di garanzia si negozia, anche se la prassi comune lascia poco spazio alla discussione nei mercati locativi tesi.