U tekent een huurcontract en de verhuurder vraagt om een borgsteller. Deze verbindt zich ertoe de huur te betalen in geval van wanbetaling door de huurder. Maar tot welk bedrag, precies? Het antwoord staat in geen enkel officieel tarief vermeld: het borgstellingsakte zelf bepaalt de limiet. En sinds een recente hervorming moet deze limiet verplicht worden vermeld, anders is het ongeldig.
Borgstellingsakte: wat de hervorming van 2022 heeft veranderd voor de borgsteller
Voor 2022 kon een borgsteller een borgstellingsakte ondertekenen zonder dat het document een geldelijke limiet vermeldde. Het risico was reëel: de borgstelling kon aanzienlijke bedragen dekken, soms zonder dat de borgsteller de reikwijdte op het moment van ondertekening kon inschatten.
Verder lezen : Alles wat u moet weten over de ISOE: definitie, nut en werking voor professionals
Sinds 1 januari 2022 legt artikel 2297 van het burgerlijk wetboek een duidelijke regel op. Elke borgstellingsakte ondertekend door een natuurlijke persoon moet een vermelding bevatten die de limiet van de hoofdsom en bijkomende kosten aangeeft. Deze limiet moet in cijfers en letters worden vermeld.
Als deze vermelding ontbreekt, is de akte ongeldig. De verhuurder verliest dan alle mogelijkheden om zich tegen de borgsteller te keren in geval van wanbetaling. Om in detail te begrijpen wat het maximale bedrag voor een borgstelling is, moet men dus uitgaan van dit wettelijke kader dat zowel de borgsteller als de verhuurder beschermt.
Verder lezen : Alles wat je moet weten over de stappen voor het eindexamen 2026 met Cyclades
Borgstelling in huur: waarom er geen unieke wettelijke limiet bestaat
In tegenstelling tot wat sommige artikelen suggereren, stelt de wet geen standaarddrempel vast voor het maximale bedrag van een borgstelling in de huur van een woning. Geen veelvoud van de huur opgelegd, geen officiële tabel.
Het bedrag wordt vrij bepaald in de borgstellingsakte. De verhuurder en de borgsteller komen overeen een limiet die consistent moet zijn met het werkelijke huur risico. Dit risico omvat verschillende posten:
- Onbetaalde huur en kosten gedurende de verwachte duur van de huurovereenkomst, inclusief eventuele rente op achterstallige betalingen
- Kosten voor het herstel van de woning in geval van schade veroorzaakt door de huurder
- Procedures kosten als de verhuurder een incassoprocedure moet starten
In de praktijk stelt een verhuurder vaak deze limiet vast rekening houdend met de duur van de huurovereenkomst en het bedrag van de huur inclusief kosten. Een verplichting die gelijk is aan meerdere maanden huur is niet verboden, maar moet proportioneel blijven.
Kan een te hoog bedrag worden betwist?
De wet verbiedt geen hoog bedrag, maar een rechter kan een borgstelling die duidelijk onevenredig is ten opzichte van de inkomsten van de borgsteller herkwalificeren. Dit principe van proportionaliteit beschermt natuurlijke personen die zich boven hun financiële mogelijkheden zouden verbinden.
Een borgsteller kan niet worden gehouden boven het bedrag dat in de akte is vermeld. Als de schulden van de huurder dit plafond overschrijden, draagt de verhuurder het verschil. Dit mechanisme moedigt de verhuurder aan om vanaf het begin een realistisch bedrag vast te stellen.
Gezamenlijke huur en borgstelling: de valkuil van de duur van de verplichting
Bij gezamenlijke huur met een enkel contract komt de vraag naar het maximale bedrag samen met een vaak genegeerd probleem: de duur waarvoor de borgsteller verplicht blijft na het vertrek van de huurder die hij borgstaat.
Een huurder verlaat de woning en geeft op. Zijn borgsteller denkt logisch dat zijn verplichting eindigt. Dit is niet altijd het geval. De borgsteller kan tot zes maanden na het vertrek van de huurder verplicht blijven, of tot de komst van een vervanger die op het contract staat, afhankelijk van het toepasselijke regime.
Gedurende deze periode blijft de borgsteller blootgesteld aan het maximale bedrag dat in de akte is voorzien. Concreet, als de andere huurders stoppen met betalen na het vertrek van degene die hij borgstaat, kan de verhuurder zich tegen hem keren binnen de grenzen van het contractuele plafond.
Hoe dit risico te beperken?
De borgsteller van een huurder heeft er belang bij om twee elementen in de akte te controleren voordat hij ondertekent:
- De clausule die het einde van zijn verplichting specificeert in geval van vertrek van de borggestelde huurder
- Het maximale bedrag, dat moet worden berekend rekening houdend met het aandeel van de huurder en niet de totale huur van de woning
- De eventuele vermelding van een solidariteitsclausule tussen huurders, die de verantwoordelijkheid van de borgsteller kan uitbreiden tot meer dan alleen het aandeel van “zijn” huurder
Een duidelijke beperking eisen in de borgstellingsakte blijft de beste bescherming voor de borgsteller in gezamenlijke huur.
Een geldige borgstellingsakte opstellen: de vermeldingen die niet mogen ontbreken
Een slecht opgestelde borgstellingsakte stelt de verhuurder bloot aan een weigering van dekking door de borgsteller. Dit is wat het document moet bevatten om juridisch afdwingbaar te zijn.
Het maximale bedrag van de verplichting moet in cijfers en letters worden vermeld, in overeenstemming met de vereisten van artikel 2297 van het burgerlijk wetboek. Deze dubbele vermelding voorkomt enige ambiguïteit in geval van een geschil.
De akte moet de aard van de borgstelling (solidair of eenvoudig), de identiteit van de huurder, het adres van de betrokken woning en de duur van de verplichting specificeren. Voor een huurcontract moet de borgsteller ook een exemplaar van het huurcontract ontvangen op het moment van ondertekening.
Solidariteitsborgstelling of eenvoudige borgstelling: een groot verschil
Bij een eenvoudige borgstelling moet de verhuurder eerst de huurder vervolgen voordat hij de borgsteller aanspreekt. Bij een solidariteitsborgstelling kan de verhuurder de betaling van de borgsteller eisen vanaf de eerste wanbetaling, zonder langs de huurder te gaan. Dit verschil rechtvaardigt dat de solidariteitsborgsteller bijzonder aandachtig is op het maximale bedrag dat in de akte is vermeld.
De keuze tussen deze twee vormen van borgstelling beïnvloedt direct het niveau van financieel risico voor de borgsteller. De meeste verhuurders geven de voorkeur aan de solidariteitsborgstelling, die hen meer beschermt.
Voordat hij ondertekent, heeft de borgsteller het recht om een wijziging van het voorgestelde maximale bedrag te vragen. Niets verplicht om het initiële bedrag van de verhuurder te accepteren. Een borgstellingsakte kan worden onderhandeld, ook al laat de gangbare praktijk weinig ruimte voor discussie in gespannen huurmarkten.