Sie unterschreiben einen Mietvertrag und der Vermieter verlangt einen Bürgen. Dieser verpflichtet sich, die Mieten im Falle eines Ausfalls des Mieters zu zahlen. Aber bis zu welchem Betrag genau? Die Antwort findet sich in keiner offiziellen Tabelle: Es ist der Bürgschaftsvertrag selbst, der die Obergrenze festlegt. Und seit einer kürzlichen Reform muss diese Obergrenze zwingend darin erscheinen, andernfalls ist sie nichtig.
Bürgschaftsvertrag: Was die Reform von 2022 für den Bürgen geändert hat
Vor 2022 konnte ein Bürge einen solidarischen Bürgschaftsvertrag unterzeichnen, ohne dass das Dokument eine zahlenmäßige Grenze erwähnte. Das Risiko war real: Die Bürgschaft konnte beträchtliche Summen abdecken, manchmal ohne dass der Bürge deren Tragweite zum Zeitpunkt der Unterzeichnung abschätzen konnte.
Auch lesenswert : Alles über die ISOE: Definition, Nutzen und Funktionsweise für Fachleute
Seit dem 1. Januar 2022 schreibt Artikel 2297 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine klare Regel vor. Jeder Bürgschaftsvertrag, der von einer natürlichen Person unterzeichnet wird, muss eine Angabe über die Obergrenze der Verpflichtung in Haupt- und Nebenverpflichtungen enthalten. Diese Grenze muss sowohl in Zahlen als auch in Worten angegeben werden.
Fehlt diese Angabe, ist der Vertrag nichtig. Der Vermieter verliert dann jede Möglichkeit, sich im Falle von Mietausfällen an den Bürgen zu wenden. Um im Detail zu verstehen, welcher Betrag maximal für eine solidarische Bürgschaft gilt, muss man also von diesem rechtlichen Rahmen ausgehen, der sowohl den Bürgen als auch den Vermieter schützt.
Auch lesenswert : Alles über die verschiedenen Arten von zentralen Einheiten in der Informatik
Solidarische Bürgschaft bei Mietverhältnissen: Warum es keine einheitliche gesetzliche Obergrenze gibt
Entgegen dem, was einige Artikel vermuten lassen, legt das Gesetz keinen Standardwert für den maximalen Betrag einer solidarischen Bürgschaft bei Wohnraummietverhältnissen fest. Kein Vielfaches der geforderten Miete, keine offizielle Tabelle.
Der Betrag wird im Bürgschaftsvertrag frei festgelegt. Der Vermieter und der Bürge einigen sich auf eine Obergrenze, die mit dem tatsächlichen Mietrisiko übereinstimmen muss. Dieses Risiko umfasst mehrere Posten:
- Die ausstehenden Mieten und Nebenkosten über die voraussichtliche Dauer des Mietverhältnisses, einschließlich möglicher Verzugszinsen
- Die Kosten für die Wiederherstellung der Wohnung im Falle von Schäden, die dem Mieter zuzurechnen sind
- Die Verfahrenskosten, falls der Vermieter eine Inkassoklage einleiten muss
In der Praxis legt ein Vermieter oft diese Obergrenze unter Berücksichtigung der Dauer des Mietverhältnisses und der Höhe der Miete einschließlich Nebenkosten fest. Eine Verpflichtung, die mehrere Dutzend Monatsmieten umfasst, ist nicht verboten, muss jedoch angemessen bleiben.
Kann ein zu hoher Betrag angefochten werden?
Das Gesetz verbietet keinen hohen Betrag, aber ein Richter kann eine offensichtlich unverhältnismäßige Bürgschaft im Verhältnis zu den Einkünften des Bürgen umqualifizieren. Dieses Prinzip der Verhältnismäßigkeit schützt natürliche Personen, die sich über ihre finanziellen Möglichkeiten hinaus verpflichten würden.
Ein Bürge kann nicht über den im Vertrag angegebenen Betrag hinaus haftbar gemacht werden. Wenn die Schulden des Mieters diesen Betrag überschreiten, trägt der Vermieter die Differenz. Dieser Mechanismus ermutigt den Vermieter, von Anfang an einen realistischen Betrag festzulegen.
WG und solidarische Bürgschaft: Die Falle der Dauer der Verpflichtung
In einer Wohngemeinschaft mit einem gemeinsamen Mietvertrag stellt sich die Frage des maximalen Betrags zusätzlich zu einem oft übersehenen Problem: der Dauer, während der der Bürge nach dem Auszug des Mieters, für den er bürgt, weiterhin verpflichtet bleibt.
Ein Mitbewohner verlässt die Wohnung und kündigt. Sein Bürge denkt logisch, dass seine Verpflichtung endet. Das ist nicht immer der Fall. Der Bürge kann bis zu sechs Monate nach der Kündigung des Mitbewohners verpflichtet bleiben, oder bis ein Ersatzmieter im Mietvertrag eingetragen ist, je nach anwendbarem Regime.
Während dieses Zeitraums bleibt der Bürge dem maximalen Betrag im Vertrag ausgesetzt. Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter sich an ihn wenden kann, wenn die anderen Mitbewohner nach dem Auszug desjenigen, für den er bürgt, aufhören zu zahlen, bis zur vertraglichen Obergrenze.
Wie kann man dieses Risiko begrenzen?
Der Bürge eines Mitbewohners sollte vor der Unterzeichnung zwei Punkte im Vertrag überprüfen:
- Die Klausel, die das Ende seiner Verpflichtung im Falle des Auszugs des gebürgten Mitbewohners festlegt
- Den maximalen Betrag, der unter Berücksichtigung des Anteils des Mitbewohners und nicht der gesamten Miete der Wohnung berechnet werden muss
- Die mögliche Erwähnung einer Solidaritätsklausel zwischen den Mitbewohnern, die die Verantwortung des Bürgen über den Anteil “seines” Mieters hinaus erweitern kann
Eine klare Begrenzung im Bürgschaftsvertrag zu verlangen, bleibt der beste Schutz für den Bürgen in einer Wohngemeinschaft.
Ein gültiges Dokument für eine solidarische Bürgschaft erstellen: Die nicht zu vergessenden Angaben
Ein schlecht formulierter Bürgschaftsvertrag setzt den Vermieter dem Risiko einer Ablehnung durch den Bürgen aus. Hier ist, was das Dokument enthalten muss, um rechtlich durchsetzbar zu sein.
Der maximale Betrag der Verpflichtung muss in Zahlen und in Worten erscheinen, gemäß den Anforderungen des Artikels 2297 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Diese doppelte Angabe vermeidet jede Mehrdeutigkeit im Falle eines Streits.
Der Vertrag muss die Art der Bürgschaft (solidarisch oder einfach), die Identität des Mieters, die Adresse der betreffenden Wohnung und die Dauer der Verpflichtung angeben. Für einen Wohnmietvertrag muss der Bürge auch ein Exemplar des Mietvertrags zum Zeitpunkt der Unterzeichnung erhalten.
Solidarische Bürgschaft oder einfache Bürgschaft: Ein wesentlicher Unterschied
Bei einer einfachen Bürgschaft muss der Vermieter zunächst den Mieter verfolgen, bevor er den Bürgen in Anspruch nimmt. Bei einer solidarischen Bürgschaft kann der Vermieter die Zahlung des Bürgen bereits beim ersten Ausfall verlangen, ohne den Mieter einzuschalten. Dieser Unterschied rechtfertigt, dass der solidarische Bürge besonders auf den im Vertrag angegebenen maximalen Betrag achtet.
Die Wahl zwischen diesen beiden Formen der Bürgschaft beeinflusst direkt das finanzielle Risiko für den Bürgen. Die Mehrheit der Vermieter bevorzugt die solidarische Bürgschaft, die für sie schützender ist.
Vor der Unterzeichnung hat der Bürge das Recht, eine Änderung des vorgeschlagenen maximalen Betrags zu verlangen. Nichts verpflichtet dazu, die anfängliche Zahl des Vermieters zu akzeptieren. Ein Bürgschaftsvertrag ist verhandelbar, auch wenn die gängige Praxis in angespannten Mietmärkten wenig Raum für Diskussionen lässt.