Usted firma un contrato de arrendamiento y el propietario solicita un aval. Este se compromete a pagar los alquileres en caso de incumplimiento del inquilino. Pero, ¿hasta qué cantidad, exactamente? La respuesta no figura en ninguna tabla oficial: es el propio acto de aval el que establece el límite. Y desde una reforma reciente, este límite debe aparecer obligatoriamente, bajo pena de nulidad.
Acto de aval: lo que la reforma de 2022 ha cambiado para el avalista
Antes de 2022, un avalista podía firmar un acto de aval solidario sin que el documento mencionara un límite cuantificado. El riesgo era real: el aval podía cubrir sumas considerables, a veces sin que el avalista midiera la magnitud en el momento de la firma.
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Desde el 1 de enero de 2022, el artículo 2297 del código civil impone una regla clara. Todo acto de aval firmado por una persona física debe incluir una mención que indique el límite del compromiso en principal y accesorios. Este límite debe figurar en números y letras.
Si falta esta mención, el acto es nulo. El arrendador pierde entonces toda posibilidad de recurrir contra el avalista en caso de impago. Para entender en detalle el monto máximo para un aval solidario, es necesario partir de este marco legal que protege tanto al avalista como al propietario.
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Aval solidario en alquiler: por qué no existe un límite legal único
Contrario a lo que sugieren algunos artículos, la ley no establece un umbral estándar para el monto máximo de un aval solidario en el alquiler de vivienda. No hay un múltiplo del alquiler impuesto, ni una tabla oficial.
El monto se determina libremente en el acto de aval. El arrendador y el avalista acuerdan un límite que debe ser coherente con el riesgo locativo real. Este riesgo incluye varios conceptos:
- Los alquileres y cargos impagos durante la duración previsible del contrato, incluidos los posibles intereses de demora
- Los gastos de reparación del inmueble en caso de daños atribuibles al inquilino
- Los gastos de procedimiento si el arrendador debe iniciar una acción de cobro
En la práctica, un propietario suele fijar este límite teniendo en cuenta la duración del contrato y el monto del alquiler con gastos incluidos. Un compromiso equivalente a varios meses de alquiler no está prohibido, pero debe seguir siendo proporcional.
¿Se puede impugnar un monto demasiado alto?
La ley no prohíbe un monto elevado, pero un juez puede recalificar un aval manifiestamente desproporcionado en relación con los ingresos del avalista. Este principio de proporcionalidad protege a las personas físicas que se comprometen más allá de sus capacidades financieras.
Un avalista no puede ser obligado más allá del monto inscrito en el acto. Si las deudas del inquilino superan este límite, el propietario asume la diferencia. Este mecanismo incentiva al arrendador a fijar un monto realista desde el principio.
Co-locación y aval solidario: la trampa de la duración del compromiso
En co-locación con contrato único, la cuestión del monto máximo se suma a un problema a menudo ignorado: la duración durante la cual el avalista permanece comprometido después de la salida del co-inquilino que avala.
Un co-inquilino deja el inmueble y da aviso. Su avalista piensa lógicamente que su compromiso termina. No siempre es así. El avalista puede seguir obligado hasta seis meses después del aviso del co-inquilino, o hasta la llegada de un reemplazo inscrito en el contrato, según el régimen aplicable.
Durante este período, el avalista sigue expuesto al monto máximo previsto en el acto. Concretamente, si los otros co-inquilinos dejan de pagar después de la salida de aquel a quien avalaba, el propietario puede recurrir contra él dentro del límite del tope contractual.
¿Cómo limitar este riesgo?
El avalista de un co-inquilino tiene interés en verificar dos elementos en el acto antes de firmar:
- La cláusula que precisa el fin de su compromiso en caso de salida del co-inquilino avalado
- El monto máximo, que debe calcularse teniendo en cuenta la parte del co-inquilino y no el alquiler total del inmueble
- La posible mención de una cláusula de solidaridad entre co-inquilinos, que puede ampliar la responsabilidad del avalista más allá de la sola parte de “su” inquilino
Exigir una limitación clara en el acto de aval sigue siendo la mejor protección para el avalista en co-locación.
Redactar un acto de aval solidario válido: las menciones que no se deben olvidar
Un acto de aval mal redactado expone al arrendador a un rechazo de cobertura por parte del avalista. Aquí está lo que el documento debe contener para ser jurídicamente oponible.
El monto máximo del compromiso debe aparecer en números y letras, de acuerdo con los requisitos del artículo 2297 del código civil. Esta doble mención evita cualquier ambigüedad en caso de litigio.
El acto debe precisar la naturaleza del aval (solidario o simple), la identidad del inquilino, la dirección del inmueble en cuestión y la duración del compromiso. Para un contrato de vivienda, el avalista también debe recibir una copia del contrato de arrendamiento en el momento de la firma.
Aval solidario o aval simple: una diferencia significativa
Con un aval simple, el arrendador debe primero perseguir al inquilino antes de solicitar al avalista. Con un aval solidario, el propietario puede exigir el pago del avalista desde el primer impago, sin pasar por el inquilino. Esta diferencia justifica que el avalista solidario esté particularmente atento al monto máximo inscrito en el acto.
La elección entre estas dos formas de aval influye directamente en el nivel de riesgo financiero para el avalista. La mayoría de los arrendadores prefieren el aval solidario, que es más protector para ellos.
Antes de firmar, el avalista tiene derecho a solicitar una modificación del monto máximo propuesto. No hay obligación de aceptar la cifra inicial del propietario. Un acto de aval se negocia, aunque la práctica habitual deja poco espacio para la discusión en los mercados de alquiler tensos.