De hypotheekmarkt in Frankrijk bevindt zich sinds het begin van 2026 in een overgangsfase. Na een sterke opleving van de woningleningen in 2025, tonen de laatste maanden een afvlakking: de maandproductie is van 13,2 miljard euro in juni gedaald naar 11 miljard in juli 2026, volgens de Banque de France. Deze signalen schetsen een landschap waarin het herstel reëel blijft, maar nog lang niet zeker is.
Verschil tussen kredietproductie en totale uitstaande leningen: een signaal om te analyseren
Een zelden besproken fenomeen verdient het om duidelijk te worden gesteld. De productie van nieuwe woningleningen is aanzienlijk hersteld ten opzichte van de dieptepunt van 2023-2024, maar de totale uitstaande hypotheekleningen stijgen niet echt. De jaarlijkse groei blijft in 2026 zeer laag.
Deze divergentie kan worden verklaard door een mechanisch effect: vervroegde aflossingen en lopende aflossingen absorberen een aanzienlijk deel van de nieuwe verleende leningen. Met andere woorden, de hypotheekschuld van huishoudens vernieuwt zich meer dan dat deze toeneemt.
Voor de kredietnemers heeft deze situatie een concrete consequentie. De kredietmarkt functioneert, de banken lenen, maar het totale volume van de uitstaande hypotheekschuld blijft stilstaan. Dit beperkt de opwaartse druk op de prijzen en houdt een bepaalde balans tussen kopers en verkopers. De vastgoednieuws op Crédit et Immobilier maakt het mogelijk om deze ontwikkelingen maand na maand te volgen, met de bijgewerkte productie- en uitstaande gegevens.
Stijging van de hypotheekrentes in 2026: omvang en grenzen
Na een jaar van geleidelijke versoepeling in 2025, stijgen de hypotheekrentes sinds de lente van 2026 weer. De gemiddelde rente op nieuwe leningen bereikte 3,30 % in juli 2026. Deze stijging blijft echter beperkt: de piek van januari 2024, op 3,59 %, is niet opnieuw bereikt.
Frankrijk behoudt een van de laagste rentes in de eurozone, wat de impact van deze stijging relativeert. De verstrenging van het monetair beleid verklaart gedeeltelijk de beweging, maar de kredietvoorwaarden blijven gunstiger dan twee jaar geleden.
Wat deze stijging verandert voor een financieringsdossier
Een extra halve procent op een lening van 200.000 euro vermindert de leencapaciteit van een huishouden met enkele duizenden euro’s. De projecten die het meest gevoelig zijn voor de kosten van krediet, met name die van starters met een beperkte inbreng, zijn de eerste die worden beïnvloed.
De banken hebben hun kredietcriteria niet significant verhard. De enquête van de Banque de France over de kredietverstrekking bevestigde onlangs nog een versoepeling van de voorwaarden. De druk komt dus minder van de weigering om te lenen dan van de kosten van de lening zelf.
Eigen inbreng en profiel van de kredietnemers: wat is veranderd
De eigen inbreng is nu een bepalende hefboom om een hypotheek te verkrijgen onder goede voorwaarden. In juli 2026, was de gemiddelde inbreng van kredietnemers ongeveer 40.000 euro. Dit bedrag weerspiegelt een geleidelijke selectie van de dossiers met de beste spaargelden.
Starters blijven aanwezig op de markt. Zij vertegenwoordigden nog steeds een aanzienlijk deel van de nieuwe verleende kredieten in 2025. Hun aanhoudende aanwezigheid wordt verklaard door de ondersteuningsmaatregelen voor toegang tot woning en door de lange looptijden van leningen, vaak langer dan twintig jaar.
- De eigen inbreng weegt zwaarder dan drie jaar geleden in de onderhandeling over de door de bank aangeboden rente.
- Modale huishoudens en starters hebben in het bijzonder geprofiteerd van de versoepeling van de kredietcriteria die in 2025 werd waargenomen, volgens de Banque de France.
- De gemiddelde looptijd van leningen blijft hoog, wat de stijging van de rentes gedeeltelijk compenseert door de maandlasten draaglijk te houden.
Vastgoedprijzen en verkoopvolume: gemengd herstel afhankelijk van de regio’s
De barometer van Meilleurs Agents van 1 juli 2026 bevestigt een herstel van de vastgoedmarkt in het eerste semester, maar met duidelijke geografische verschillen. De prijzen stijgen licht op nationaal niveau en de verkooptermijnen verkorten in verschillende metropolen.
Nantes, Marseille en Lyon vinden weer een opwaartse koers, terwijl Parijs in een aanpassingsfase blijft. De landelijke gebieden ervaren ook een hernieuwde activiteit, aangedreven door meer toegankelijke vierkante meterprijzen.
Een nieuwbouwmarkt die meer moeite heeft
Het segment van de nieuwbouw toont een herstel ten opzichte van de dieptepunt van 2024, maar de volumes blijven aanzienlijk onder de niveaus van vóór de crisis. Hoge bouwkosten en regelgeving rond energieprestaties remmen de bouwprojecten.
Voor kopers drijft deze schaarste van nieuwbouw een deel van de vraag naar de bestaande woningmarkt, wat de prijzen in de meest gewilde gebieden ondersteunt. Het onevenwicht tussen nieuw aanbod en de vraag naar woningen blijft een structurele factor op de Franse markt.
Verhuurinvesteringen: een verschuiving in de intenties van particuliere verhuurders
Recente gegevens tonen een opmerkelijke verandering in het gedrag van particuliere investeerders. Meer verhuurders overwegen zich terug te trekken in plaats van opnieuw te investeren, een ommekeer ten opzichte van voorgaande jaren.
Drie belangrijke motivaties sturen nu de beslissingen van verhuurders:
- De zoektocht naar netto-rendement, onder druk door stijgende kosten en belastingen.
- De voorbereiding van de vermogensoverdracht, die sommige eigenaren ertoe aanzet te verkopen om hun nalatenschap te vereenvoudigen.
- De financiering van het pensioen, die aanzet tot het realiseren van meerwaarden in plaats van het behouden van een huurwoning.
Deze verschuiving verandert het beschikbare huur aanbod. In de krappe gebieden vergroot de vermindering van het particuliere huur aanbod de druk op de huren en bemoeilijkt het de toegang tot huisvesting voor huurders.
Het tweede semester van 2026 opent met een krediet- en vastgoedmarkt in een onstabiele balans. De stijging van de rentes blijft gematigd, de banken blijven lenen, maar de maandproductie fluctueert en de totale uitstaande hypotheekschuld blijft stilstaan. Voor projectdragers is de doorslaggevende parameter niet langer alleen de verkregen rente, maar de combinatie van beschikbare inbreng, geaccepteerde looptijd en locatie van het beoogde goed.
